Was nun? Immobilienblase Immobilienboom?

Immobilienblase Immobilienboom

Noch nie gab es in Deutschland eine derart lang anhaltende Phase eines Immobilienboom in dem die Immobilie zum Kaufen in Ihren Preise so konstant und rasant angestiegen sind wie aktuell. Ein Immobilienkauf von vor 5 Jahren hat sich heute schon im Preis oftmals mehr verdoppelt. Der gefühlt teure Kaufpreis von damals ist heute ein Schnäppchen. Fast alle Regionen in Deutschland sind davon betroffen. Dieser Verlauf hat mehrere Gründe, die zu diesem einmaligen Immobilienblase Immobilienboom geführt hat. Der Immobilienboom hat sich auf alle Asset Klassen bezogen unabhängig davon ob es sich dabei um eine Einzelhandelsfläche, eine Mietwohnung oder Hauskauf handelt. Die Kaufpreise der Immobilien sind dabei flächendeckend gestiegen und haben bedenkliche Höhen erreicht. Viele Marktteilnehmer und auch die Bundesbank sprechen dahingehend daher schon von einer Immobilienblase.

Was spricht für eine Immobilienblase Immobilienboom

Die Kaufpreise haben sich vom Mietniveau entkoppelt und sind um ein vielfaches mehr gestiegen als die Mieten an sich. Versuche der Bundesregierung hier sogar noch mit Hilfe des Bestellerprinzip und der Mietpreisbremse entgegen zu wirken verstärken diesen Effekt indirekt. Die Asset Klasse Wohnraum hat eine Renaissance an Nachfrage erlebt, wie man es vor 10 Jahren nicht für möglich gehalten hätte. Damals waren Aktien des neuen Marktes als Kapitalanlage gefragt und hipp, niedrige Renditen und hohe Verwaltung von Wohneigentum nur was für den konservativen Anleger. Bedingt durch die Subprime-Krise in Amerika und den Zusammenbruch von Lehman Brothers scheinen Finanzprodukte nicht mehr das zu halten, was der Deutsche an sich geglaubt hatte. Die Investition in Betongold und die eigenen vier Wände, etwas Greifbares zu haben bekommen dahingehend klar den Vorzug.
Außer Acht gelassen werden bei der Berechnung der Kapitalverzinsung, die Kaufnebenkosten, der Verkauf der Kreditwürdigkeit für 30 Jahre und mehr, die hohen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und sogar mögliche Kosten bei Leerstand und Auszug, gerade im gewerblichen Bereich.

Was spricht für einen Immobilienblase Immobilienboom

Es ist nicht mit einem baldigen Zinsanstieg zu rechnen und es fehlen die Alternativen sein Kapital sinnvoll und gewinnbringend anzulegen. Selbst Bundesanleihen sind als Alternative zu Immobilien weniger interessant.
Der Zustrom von Flüchtlingen hat die Nachfrage nach Wohnraum zudem erhöht und dürfte für einen weiteren Bauboom im Bereich der Sozialwohnungen führen. Die Baubranche hat von dieser makroökonomischen Entwicklung ebenfalls enorm profitiert und in vielen Regionen für Vollbeschäftigung und sehr hohe Auslastung und neuen Aufträgen gesorgt. Sollten keine unvorhergesehenen Ereignisse wie z.B. der Zusammenbruch der Europäischen Union oder kriegerischer Konflikt entstehen, ist davon auszugehen, dass sich die Kaufpreise auf dem aktuellen Niveau einpendeln werden. Eine weitere Steigerung der Mieten ist sehr gut möglich, da die Nachfrage anhält, aber die Kaufpreise haben diese Entwicklung bereits vorweg genommen. Die Suche nach Immobilien ist davon sowohl beim Wohnungskauf als auch bei Wohnungssuche betroffen. Die Nachfrage wird anhalten, aber die Kaufpreise dürften nicht mehr weiter steigen, dafür ist der Spread zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis pro m² viel zu niedrig und es eher unrentabel Kapital in Wohnraum zu investieren.

Was bringt die Zukunft? Platzen der Immobilienblase oder Fortführung des Immobilienboom – Immobilienblase Immobilienboom

Steigen die Mieten und Kaufpreise weiter oder setzen sich der demografische Wandel und der Generationswechsel durch?
Mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise ist aufgrund des hohen Niveaus und vergleichbar niedrigem Mietniveau derzeit nicht zu rechnen. Bestimmte Regionen in Deutschland haben dahingehend noch Potential, aber gerade die Ballungsgebiete dürften bereits am oberen Ende dessen liegen was realisierbar ist. Ein richtiger Immobiliencrash ist wohl auch nicht zu erwarten, weil gerade die Anlagealternativen fehlen und das Zinsniveau aktuell eher in den negativen Bereich wechselt, als zu steigen. Sollten die Zinsen wider Erwarten rasant ansteigen könnte es zu Zwangsverkäufen kommen, die wiederrum das Kaufpreisniveau drücken dürfte. Nichts desto trotz hat die Entwicklung auf den Finanzmärkten dazu geführt, dass der Deutsche an sich die Immobilie für sich wieder entdeckt hat. Die Gemeinden und Kommunen nutzen die Gunst der Stunde für sich und haben (bis auf Bayern) flächendecken die Grundsteuern erhöht. Sicherlich wird sich auch bzgl. der Erbschaftssteuer und Vermögenssteuer dahingehend noch einiges ändern können, um an dieser positiven volkswirtschaftlichen Entwicklung im Interesse des Staates zu partizipieren.
Bedauerlich und bedenklich ist dabei, dass es bestimmte Regionen in Deutschland (Hamburg, München) gibt in der sich normal verdienende Familie ein Reihenhaus zum Kauf kaum noch leisten können. Dieses Signal zeigt deutlich, dass Mieten aktuell wirtschaftlich sinnvoller ist als Immobilien zu kaufen, auch wenn die monatliche Belastung einer Finanzierung den Immobilienkauf zulassen würde. Man darf dabei nicht außer Acht lassen, dass man einen Kredit aufnimmt, den man zurückzahlen muss und der sich nach 10 Jahren Finanzierung nicht einfach in Luft auflöst.